O QUE VOCÊ PRECISA SABER SOBRE CONTRATOS DE LOCAÇÃO

25 de setembro de 2020

Apresentação e Convite

Olá, eu sou Albert Abate, Head da área Jurídica e Compliance da Saphyr Shopping Centers, hoje quero trazer para vocês o Minuto Jurídico Saphyr.

A ideia aqui é compartilhar o nosso conhecimento e um pouco do nosso dia a dia e desse mercado de shopping centers.

Vamos falar sobre contratos de locação, pop-up, quiosques, como se tornar um lojista, como vir para o nosso grupo, ser nosso parceiro.

Contrato de locação de quiosques

Esse contrato não tem burocracia e é mais ágil, nele você não precisa de garantia, independe de um fiador além disso, é um contrato mais flexível pois é firmado por prazo indeterminado.

Diferença entre assinatura digital e eletrônica

Qual a diferença sobre assinatura Digital e assinatura eletrônica? É importante que você não confunda esses dois termos, pois eles não são sinônimos. Assinatura digital é um tipo de assinatura eletrônica.

Assinatura eletrônica é aquela assinatura que é realizada por qualquer meio digital.

Já assinatura digital se utiliza de um certificado digital, esse certificado digital associa o cpf ou cnpj direto a assinatura do signatário. Mas fique tranquilo ambas as assinaturas são

resguardados juridicamente pela MP2200 de 2001. Se alguém pedir para você assinar

algum documento através de uma plataforma utilizando assinatura digital ou assinatura eletrônica, fique tranquilo, elas vieram justamente para substituir assinatura física.

Assembleia Digital

Em decorrência da pandemia do Covid-19, e da consequente necessidade do distanciamento social essa possibilidade foi trazida para sociedades anônimas limitadas e cooperativas por meio da medida provisória nº 931, que também foi responsável por postergar o prazo fatal de ocorrência das assembleias gerais.

Por ser um procedimento desde a convocação até o seu registo foram regulamentados posteriormente pela CVM e DREI.

É importante registrar que uma assembleia só vai ser considerada em exclusivamente digital quando os seus sócios, acionistas ou associados somente puderem participarem e votarem por meio eletrônico. Também é importante frisar que é uma opção trazida pela lei portanto não há qualquer obrigatoriedade de realização por esse meio.

Garantias Locatícias

Sobre as modalidades de garantia no contrato de locação;

A lei 8245 de 1991 conhecida como a Lei do Inquilinato, tem um capítulo específico que trata das garantias locatícias, são elas:

– a caução: que pode ser de bens móveis, imóveis ou em dinheiro normalmente correspondente a três vezes o valor do aluguel.

Esse valor fica depositado em caderneta de poupança por todo o período contratual podemos resgatado pelo locatário no final com as devidas correções.

-Temos a fiança pessoal onde é avaliada a capacidade financeira do fiador em arcar com a eventual inadimplência do locatário, ela é prestada com base na confiança que o fiador tem no locatário.

A lei também prevê o seguro fiança, que é contratado através de uma seguradora ou banco, e o valor deve corresponder à totalidade das obrigações locatícias do locatário.

Por último temos a garantia por cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento é a mais recente e menos utilizada, onde locatário ou se o garantidor aplica determinado valor em fundo de investimento e oferece suas fotos ao locador como garantia que em caso de inadimplemento as contas são transferidas definitivamente ao locador.

Por fim é importante destacar que a lei não permite mais de uma modalidade de garantia para um mesmo contrato.

Aspectos gerais no contrato de locação de Shopping Centers

A lei de locações, atribui aos contratos de shopping center o conceito de atípico, isso porque existes diversas peculiaridades atinentes ao negócio que merecem uma certa flexibilização nas cláusulas firmadas entre as partes, além disso as cláusulas diferenciadas acordadas entre as partes servem para justificar e garantir o fim econômico de um empreendimento.

Com base nesses preceitos o lojista, locatário, passa a integrar esse ponto de comércio criado como verdadeiro parceiro do locador uma vez que o sucesso de sua operação é também sucesso do shopping center, assim o locatário passa a ser um parceiro de negócios e algumas previsões são comuns nos contratos, tal como: atribuição de um aluguel fixo e um aluguel variável de acordo com o faturamento,  além disso diversas outras previsões são atinentes exclusivamente a esse tipo de negócio como por exemplo a contribuição ao fundo de promoção e propaganda que garante aquelas famosas promoções de fim de ano e de datas comemorativas.

Resumindo, os contratos de shopping vão além de uma simples locação de espaços destinados a lojas, pois o pensamento deixa de ser individual parece com o todo e isso lógico beneficia todos que compõem empreendimento.

Medidas provisórias

Medidas provisórias são atos do presidente da república, previstas na constituição federal mais precisamente no artigo 62, após a publicação ela entra em vigor, tem validade de 60 dias prorrogáveis por mais 60 dias.

Após a mencionada publicação, segue o rito para uma comissão mista formada de deputados e senadores que por seu relator emitirá um parecer concordando ou não com a matéria.

Ato contínuo, segue para plenário tanto da câmara, como do senado e se aprovada sem qualquer alteração a própria mesa do senado converte essa matéria em lei ordinária, se no meio do caminho houver alguma alteração o trâmite não seguirá mais de medida provisória e sim de projeto de lei de conversão.

A diferença é que após a etapa do senado, deve voltar para o crivo do presidente da república e aí sim após a sua aprovação a conversão em lei ordinária.

Mas se no caminho ela for vetada (não passou no Congresso), quem tem a prerrogativa de disciplinar as relações por decreto legislativo é o próprio congresso, ou seja, como a medida provisória vigorou por um tempo relações foram estabelecidas e esse decreto legislativo é quem vai dar o tom de como essas negociações serão definidas para o futuro.

Multa por rescisão antecipada do contrato

Quando a gente fala sobre esse assunto duas dúvidas são muito tiradas e bastante pertinentes:

A primeira delas é quando é cobrada essa multa?

A resposta relativamente simples. A multa é cobrada sempre que o contrato de locação que é firmado com prazo determinado é rescindido de maneira antecipada, ou seja, se o locatário tem vontade de rescindir o contrato antes do termo final, ele pagará ao locador essa multa.

Uma outra dúvida bastante recorrente é: Existe na lei uma limitação de 3 aluguéis? Isso é um mito, não é verdade.  O que a lei de locações fala acerca da multa é que ela precisa ser proporcional ao tempo final do contrato, mas não existe essa alimentação de 3 aluguéis.

Assembleia geral ordinária e extraordinária

As regras que estabelecem as assembleias estão dispostas na lei das SAs, código civil e se for o caso na lei dos condomínios.

E sempre importante se atentar as regras de específicas para cada tipo de sociedade. De uma forma geral assembleia uma reunião na qual sem discutir de tomadas as decisões a respeito da sociedade. Essas decisões que não contrariem as leis então tornam-se as regras da sociedade e só podem ser anuladas judicialmente ou por deliberação de uma nova assembleia.

A assembleia geral ordinária deve acontecer obrigatoriamente uma vez ao ano e sua função principal é prestar contas do ano findo, estabelecer previsões para o próximo ano e caso necessário outras deliberações pertinentes.

Por outro lado, a assembleia-geral extra ordinária não possui uma periodicidade preestabelecida, elas são convocadas sempre que for necessário, podem inclusive não acontecer em um determinado ano. Este ano especificamente, por causa da pandemia, a MP931 alterou as condições para a realização das assembleias.

Termo de entrega de chave

É um instrumento muito comum no âmbito dos shopping centers.

Ele é precedido por uma vistoria realizada para averiguar as condições do imóvel e por meio dele é formalizada a devolução da posse direta do imóvel ao locador.

Importante pontuar que embora ele seja utilizado na prática para colocar fim ao contrato a sua celebração não exime as partes, tanto o locador como locatário, de suas obrigações contratuais uma vista de distrato que concretiza o fim do vínculo contratual.